Le novità sull’agevolazione “prima casa”

Le novità sull’agevolazione “prima casa”

Agevolazioni per prima casaCome noto, l’agevolazione “prima casa” consente, al verificarsi di alcune condizioni, di beneficiare di un’aliquota agevolata nell’acquisto di un’unità immobiliare abitativa c.d. “non di lusso”: se si tratta di acquisto soggetto a imposta di registro, l’agevolazione consiste nell’applicazione dell’aliquota del 2% (in luogo di quella “ordinaria” del 9%); se invece si tratta di acquisto soggetto a Iva (perché il cedente è l’impresa costruttrice/ristrutturatrice), l’aliquota agevolata è del 4% (in luogo di quella del 10%).

Fino al 31 dicembre 2015, una delle condizioni necessarie per fruire di tale agevolazione era quella di non essere proprietari di altra abitazione acquistata come “prima casa”: conseguentemente, chi avesse già beneficiato dell’agevolazione per un precedente acquisto di una “prima casa”, avrebbe dovuto alienarla prima di effettuare un nuovo acquisto a cui applicare la medesima agevolazione.

Sotto questo profilo, la Legge di Stabilità per il 2016 (art. 1, comma 55) ha introdotto un’importante novità: dal 1° gennaio 2016, infatti, può beneficiare dell’agevolazione “prima casa” anche chi sia già proprietario di altra abitazione in precedenza acquistata con la medesima agevolazione, “a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto” con il quale si effettua il nuovo acquisto agevolato.

Per effetto di tali novità normative, nella pratica si possono venire a creare molteplici casistiche, che sono state oggetto di esame e di chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 27/E del 13 giugno 2016.

Questi, in sintesi, i possibili casi:Acquisto agevolato per la prima casa

  1. contribuente già proprietario di altra abitazione acquistata con l’agevolazione, sita nello stesso Comune in cui intenda acquistare la nuova “prima casa” ovvero anche in altro Comune italiano (diverso da quello in cui è situato l’immobile del nuovo acquisto): l’acquisto della nuova “prima casa” può avvenire con applicazione dell’agevolazione, a condizione che il contribuente alieni l’immobile di cui è già proprietario prima di tale nuovo acquisto o entro un anno dallo stesso;
  2. contribuente già proprietario di altra abitazione acquistata senza agevolazione “prima casa” ed ubicata in un Comune diverso da quello in cui è situato l’immobile del nuovo acquisto: l’acquisto della nuova “prima casa” può avvenire con applicazione dell’agevolazione, senza necessità di alienare l’abitazione di cui il contribuente è già proprietario;
  3. contribuente proprietario di altra abitazione acquistata senza agevolazione “prima casa” ed ubicata nello stesso Comune in cui è situato l’immobile oggetto del nuovo acquisto: l’acquisto della nuova “prima casa” può avvenire con applicazione dell’agevolazione solo a condizione che il contribuente provveda alla vendita della casa di cui è già proprietario prima dell’atto del nuovo acquisto.

Novita sull'agevolazione "prima casa"Sempre con la Circolare sopra richiamata, l’Agenzia ha anche chiarito cosa accadrebbe nel caso in cui il contribuente non riuscisse ad alienare la “prima casa” di cui è già proprietario entro un anno dal nuovo acquisto. In tale ipotesi, il contribuente sarà tenuto a versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata (al netto di quanto già pagato in sede di registrazione dell’atto di acquisto), oltre a interessi (a oggi pari allo 0,1% su base annua) e a una sanzione pari al 30% della maggiore imposta dovuta.

Nella medesima Circolare l’Agenzia ammette, tuttavia, la possibilità per il contribuente che si trovi nella suddetta situazione di presentare un’apposita istanza prima che scada il termine di un anno successivo al nuovo acquisto, chiedendo il pagamento della maggiore imposta e degli interessi, senza applicazione della sanzione. Laddove, invece, fosse trascorso il termine di un anno successivo al nuovo acquisto, il contribuente potrà sanare l’irregolarità mediante presentazione di un’istanza con la quale dichiara l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e mediante versamento in ravvedimento operoso della sanzione in misura ridotta.

I casi sopra illustrati sono sintetizzati nella tabella che segue, in cui prendiamo come esempio l’ipotesi di un contribuente che intenda comprare casa a Milano.

Casi di agevolazione per la prima casa

 

06/02/2017

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