Abusi edilizi negli immobili venduti all’asta

Abusi edilizi negli immobili venduti all’asta

Aste immobiliariL’acquisto di un immobile venduto tramite asta pubblica può rivelarsi molto conveniente, ma non privo di insidie: non è raro, infatti, che vengano messi in vendita immobili in cui sono state realizzate opere che configurano un abuso edilizio.
Il Testo Unico in materia edilizia stabilisce che nel caso di compravendita di un immobile privo del permesso di costruire o del permesso in sanatoria gli atti notarili “sono nulli e non possono essere stipulati” (art. 46, comma 1 del DPR 380/2001).
Questa regola non vale però quando si tratta di vendite esecutive immobiliari (vendite all’asta), che possono essere valide anche in presenza di abusi edilizi. A questo proposito bisogna fare una distinzione fondamentale: quella tra abusi sanabili e non sanabili.

Abusi sanabili
Sono considerate sanabili le opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003, che non abbiano comportato un ampliamento dell’immobile superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri cubi.
Chi si aggiudica in asta un immobile con abusi sanabili deve presentare una domanda di sanatoria entro 120 giorni dall’aggiudicazione (artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n. 380 e 40; comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n. 47).
Il TAR Basilicata (sentenza del 19 giugno 2001, n. 604) e il TAR Lazio, (sentenza del 14 febbraio 2007, n. 1366) hanno però stabilito che i 120 giorni non decorrono dalla data del decreto di aggiudicazione, ma dalla data della notificazione del decreto stesso. In altre parole, la decorrenza coincide con la data in cui il nuovo proprietario è stato messo effettivamente in condizione di conoscere gli abusi edilizi da sanare e quindi di procurarsi la documentazione necessaria allo scopo.
Abusi ediliziL’acquirente dovrà dare a un tecnico di fiducia (architetto, ingegnere, geometra) l’incarico di predisporre tale documentazione e di presentarla all’ufficio tecnico del Comune.

Abusi non sanabili
Anche gli immobili con abusi non sanabili possono essere ceduti all’asta. In questo caso l’aggiudicatario è obbligato a riportare l’immobile nello stato in cui si trovava prima che fosse messo in atto l’abuso. Il costo del ripristino dello stato originario viene decurtato dal prezzo di stima.

Ma come si fa a sapere se l’immobile è gravato da abusi e se questi ultimi sono sanabili o no?
Semplice: la verifica della presenza degli abusi e della sanabilità degli stessi è compito del consulente tecnico d’ufficio (CTU) nominato dal Tribunale, il quale deve descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e segnalare se l’illecito sia stato sanato, oppure sia sanabile o non sanabile; deve inoltre indicare il costo da sostenere per sanare gli abusi.
Queste informazioni devono essere chiaramente riportate sia nella perizia sia nell’avviso di vendita: è quindi indispensabile leggere attentamente tale documentazione prima di partecipare all’asta, per evitare sgradite sorprese dopo aver presentato l’offerta.

 

14/09/2016

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Commenti su "Abusi edilizi negli immobili venduti all’asta"

  1. rosario ha detto:

    Ho letto con attenzione l’ottimo articolo. Ma un dubbio che non riesco a chiarirmi.
    Ho comprato ad un asta giudiziaria un casa con un abuso sanabile ai sensi dell’art 36 del TU 380/0 (un bagno in un sottotetto abitabile) . Ho la possibilità di demolire comunque il bagno e fare il ripristino dei luoghi, rinunciando all’applicazione dell art 36 TU 380/01.

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