Le Grandi Locazioni Commerciali

Le Grandi Locazioni Commerciali

Grandi locazioni commercialiIl cosiddetto decreto “Sblocca – Italia” (convertito nella legge 11 novembre 2014, n. 164) ha modificato la legge 392/78 (cd. “Legge Equo Canone”) relativamente alla parte che disciplina le locazioni non abitative (e cioè commerciali o “ad uso diverso”).

La riforma tuttavia non riguarda tutte le locazioni commerciali, ma solo le cosiddette “grandi locazioni” aventi ad oggetto immobili non residenziali (negozi, centri commerciali, showroom, hotel, uffici, etc.) il cui canone di locazione annuo sia superiore a 250 mila Euro.

Si tratta di una svolta storica perché, per la prima volta in Italia, viene introdotto un modello di contratto di locazione completamente libero non solo rispetto al canone, ma anche rispetto a tutti i vincoli legali che prima limitavano la libertà negoziale delle parti.

Oggi quindi, una “grande locazione” può avere una qualsiasi durata, può prevedere la rinuncia preventiva del conduttore all’indennità di avviamento o alla facoltà di recesso anche per gravi motivi, o la rivalutazione del canone non ancorata all’Istat, o ancora canoni a scaletta, oppure diverse misure per ogni singola annualità, e così via.

Una riforma certamente importante e condivisibile perché finalizzata a dare al nostro paese uno strumento moderno e in linea con gli ordinamenti delle altre nazioni europee; peccato però che i criteri adottati per selezionare i contratti di locazione che rientrano nell’ambito di applicazione della riforma siano a dir poco discutibili.

Affitto locali commerciali MilanoLa scelta della soglia dei 250.000 euro di canone annuale – il progetto prevedeva una soglia di 150.000 euro – è di dubbia tenuta costituzionale e piuttosto casuale.

Altrettanto discutibile è l’esclusione dei contratti che abbiano ad oggetto “locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale”, sia perché non si comprendono i motivi di tale esclusione, sia perché la definizione risulta imprecisa.

Non si capisce, infatti, se con tale espressione il legislatore abbia voluto escludere gli immobili qualificati “di interesse culturale” ai sensi del Codice dei Beni Culturali e dell’Ambiente, oppure – come è stato suggerito e come farebbe pensare il riferimento a provvedimenti regionali o comunali – solo i negozi e locali storici.

Se si dovesse ritenere esclusa dalla riforma la prima categoria di immobili, la normativa sarebbe di limitatissima applicazione specialmente nel settore retail, da sempre particolarmente interessato a location situate nei centri storici delle principali città italiane. Anche per questo motivo, ad oggi, in attesa che a questo proposito si pronunci la giurisprudenza, ci si orienta a ritenere esclusi soltanto i negozi e locali storici.

È possibile, ed auspicabile, che la riforma consenta alle grandi proprietà di tornare ad utilizzare il classico contratto di locazione, strumento al quale era da tempo preferito l’affitto di ramo di azienda, certamente più duttile, anche se meno “tipico” e quindi a volte foriero di vertenze interpretative, applicative e processuali (le procedure semplificate e veloci di sfratto non sono applicabili agli affitti di azienda).

Infine gli studiosi hanno posto un’ulteriore questione, chiedendosi se la normativa in esame trovi applicazione soltanto per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della legge (13 settembre 2014) oppure anche ai contratti stipulati in epoca antecedente.

Attività commerciali in affitto MilanoLa Cassazione ha sancito che “relativamente ad un rapporto contrattuale di durata, l’intervento nel corso di essa, di una nuova disposizione di legge diretta a porre, rispetto al possibile contenuto del regolamento contrattuale, una nuova norma imperativa condizionante l’autonomia contrattuale delle parti nel regolamento del contratto, in assenza di una norma transitoria che preveda l’ultrattività della previgente disciplina normativa non contenente la norma imperativa nuova, comporta che la contrarietà a quest’ultima del regolamento contrattuale non consente più alla clausola di operare, nel senso di giustificare effetti del regolamento contrattuale che non si siano già prodotti, in quanto, ai sensi dell’art. 1339 c.c., il contratto, per quanto concerne la sua efficacia normativa successiva all’entrata in vigore della norma nuova, deve ritenersi assoggettato all’efficacia della clausola imperativa da detta norma imposta, la quale sostituisce o integra per l’avvenire (cioè per la residua durata del contratto) la clausola difforme, relativamente agli effetti che il contratto dovrà produrre e non ha ancora prodotto” (cfr. Cass. 26 gennaio 2006, n. 1689).

Su questa base, l’opinione prevalente è che la nuova normativa possa trovare applicazione anche per i contratti in corso, ma solo relativamente a quelle clausole che non abbiamo già esaurito i loro effetti.

 

21/11/2016

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